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春节返乡置业 小心有坑

1876 人参与  2019年02月02日 15:19  分类 : 有些看法  评论

春节要到了,“返乡置业”也成了各家开发商大打广告的对象。想想也是,那些在大城市工作生活的人们,除了春节假期,还哪有更合适的回乡看房买房的机会呢?

而相比大城市高不可及的房价,家乡的房子似乎更具有价格上的吸引力。有些人是为自住,有些人是为父?#29238;?#21892;居住条件,还有人是打着投资的主意……

?#36824;?#22312;这里想提醒大家一下,如果要在春节期间返乡置业,有一些坑还是要避开。

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想要回三?#21335;?#22478;市买房的,要注意已经疯涨?#25913;?#30340;三?#21335;?#27004;市,可能发生巨变。

1月24日,一则报道统计了2019年各省市对棚改的相关的布置工作,发现各地棚改预期?#36164;?#22343;出现不同?#28525;取?#33136;斩”。

数据显示,山西将从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;?#19981;?#20174;28.18万套下调至21.45万套; 西藏从3.5万套下调至1.89万?#20303;?/p>

另据据克而瑞地产统计,历年开工量在20万套以上的江西、湖北、河北等3个棚改大省在2019年计划开工量同比持平或者微跌。

尽管这一变化的背景是部分地区的棚改任务在过去?#25913;?#22686;速过快后的适时调整,譬如河南,2018年棚改实际开工?#30475;?016年的1.8倍,但自2014年开启的全国性拆迁改造计划正在接近当年制定的目标,政策逐步有序退场已无悬念,尤其是货?#20063;?#20607;这一简单粗放的方式,已因推高房价而被叫停之?#23567;?#20063;?#36864;擔?strong>水龙头不会关掉,但会拧紧。

而随着棚改开工量收缩,三?#21335;?#25151;价也会迅速偃旗息鼓,过去因货?#19968;?#34917;偿大涨的城市,也都会慢慢回落。出来混的,迟早要还,楼市也不例外。

这些背景对于即将返乡置业者来说尤其需要关注,按当下的调控政策及棚改货?#19968;?#36880;渐?#20284;攏?strong>三?#21335;?#22478;市失去了上涨动力,刚需可以适?#27604;?#25163;,炒房客基本可以洗洗睡了。

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过去?#25913;輳?#26842;改需求在三?#21335;?#27004;市逐渐升温的过程中扮演了推波助澜的角色,尤其是货?#19968;?#23433;置居功甚伟。

数据显示,2013年全国棚改货?#19968;?#23433;置?#24335;?#20026;7.9%,2014年为9.0%,2015年迅速增至29.9%,而到了2016年这一比例已高达48.5%,2017年进一步上涨至50%。

与此同时,海通证券报告显示,2014-2016年棚改货?#19968;?#23433;置面积分别为0.4亿平方?#20303;?.5亿平方米和2.5亿平方米,分别占当年住宅商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%。

如此庞大的资金集中进入,无疑烧红了各地楼市,三?#21335;?#22478;市房价迅速蹿升。

以“中国拆迁第一?#23567;?#33743;泽为例,2015至2017年,全市累计实施棚户区改造项目309个,完成征收27.4万户、4135万平方?#20303;?/p>

特别是2016年以来,菏泽完成征收25.3万户、3910万平方米,棚改规模连续两年位居全国设区市首位;开工及货?#19968;?#23433;置29.5万?#20303;?#24320;工率121%,连续两年提前超额完成年?#28909;?#21153;。2018年菏泽全市计划改造81个片区、12.7万?#20303;?019年全市计划改造54个片区、12万?#20303;?#21344;48%,全市基?#23601;?#25104;棚户区改造任务。

据中国证券报报道,菏泽市住建局负责人表示,这?#25913;?#33743;泽相当于有100万人口被“就地搬迁?#20445;?#32780;市区的常住人口?#36824;?#25165;70多万人。棚改引发百万人搬迁需求,菏泽当地的房价被迅速推高。数据显示,2015年菏泽棚改加速之前均价为5000元/平米,2018年均价达到8000元/平米,3年时间涨幅超60%。货?#19968;?#26842;改对高房价功不可没。

菏泽并非个案,偏安西南的云南保山市亦颇为典型。相关数据显示,2018年12月保山以同比38%的涨幅跃居全国前十,其当月均价高达8636元/平?#20303;?#22312;云南全省,平均工?#39318;?#20302;州市之一的保山市人均月收入不到6000元,但房价排名第四,仅次于昆明、大理、西双版纳。

与此同时,保山市区的人口总量也不大,根据《保山市城市总体规划(2017-2035)》,到2020年,市域总人口控制在305万人以内,中心城区人口在50万人以内。由此推测,目前保山城区人口约为30-40万。这一人口规模还不到菏泽的一半,两者的房价却不相上下。

为什么会出现这种怪现象呢,?#27604;?#26159;棚改的功劳。据当地《保山日报》报道,2018年1月保山中心城区棚户区改造项目已完成投资165.92亿元,完成99.7%;已建成安置房17671?#20303;?55.7万平方米,完成99.64%;计划征收土地5723亩,已签征收协议13111.85亩,超额129%;完成货币安置10150套,完成100%。

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随着货?#19968;?#34917;偿助推三?#21335;?#22478;市房价高涨,其引发了越来越多的争议。2018年6月底,有消息称棚改货?#19968;?#25919;策被叫停。虽然后来被证实为不准确,但棚改货?#19968;?#23433;置确在收紧。

2018年7月住建部会同国开?#23567;?#20892;发行印发的关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知:对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货?#19968;?#23433;置的新开工棚改项目,专项贷款不予支持。诸葛找房2018年地产报告显示,7月后PSL新增贷款规模明显减少,2018年上半年新增贷款规模达4976亿元,而下半年仅有1944亿元。

在资金受阻后,三?#21335;?#22478;市的棚改规模无?#23665;?#36880;步下降。据住建部披露,2012年我国有4200万套存量棚?#37027;?#24453;改造。经过?#25913;?#30340;棚户区改造,截止到2018年11月,已完成3100多万套,未来的空间并不大。

根据国家金融研究中心微观调查数据,2015年至2017年间,经过拆迁的城镇家庭购房比例为16%,其中货?#19968;?#23433;置家庭购房比例为25%,意味着75%的货?#19968;?#23433;置家庭并未购房,真正货?#19968;?#23433;置的拆迁家庭转化为购房家庭的比重很低。

有21%被拆迁的家庭租房居住,10%的家庭免费居住子女、?#36164;簟?#21333;位等房屋。剩余约70%的家庭住在自己的房屋,这其中又有72%的家庭拥有多套房。也就是说,三?#21335;?#22478;市的住房需求已经基本得到满足,甚至饱和。

由?#35828;?#20986;,2019年及未来?#25913;輳?#19977;?#21335;?#27004;市将告别疯涨时代进入平稳期,甚至部分房价过高的地区会有下降趋势。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布的2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》显示,一二线城市房价下跌速度显著减?#28023;?#25151;价下跌城市略有减少。三?#21335;?#25151;价总体继续下调,同时下跌速度加快。

2018年12月,三?#21335;?#22478;市房价平均环比下跌0.678%,环比跌幅比上月继续扩大0.09个百分点。118个样本城市中,下跌的城市为84个,占比71%。乐山、西双版纳、张家口、自贡、绵阳?#28909;南?#22478;市房价下跌速度相对较快。

这对投资客来说,无疑是致命一击,?#36824;?#26159;此前追涨时期买下的房,还是准备在三?#21335;?#24067;局,都可能得不到预期的回报。但对刚需族来说,无疑是一个利好,其再也不?#27809;?#19981;择?#36820;?#36827;入楼市,有一定的挑选时间。

?#27604;唬?#21508;地的棚改进度不一样,具体到自己所在的城市会出现一定差异。比如在一些刚开始进行棚改或早期规模不大的地区,房价仍可能会被推高,?#36824;?#24133;度应该有限,毕竟随着货?#19968;?#23433;置政策收紧,当现金变成了房子,?#36824;?#26159;整体需求还是投?#24066;?#27714;,都会萎缩。


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